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Comment estimer un bien immobilier ?

Comment estimer la valeur de son bien immobilier ?

L’estimation est une étape cruciale dans la vente d’un bien immobilier ; et ce n’est pas la plus facile. Le propriétaire ne doit ni surévaluer ni sous-estimer son bien, mais déterminer un prix de vente objectif, afin d’approcher au mieux le « Juste prix ». Pour cela, il doit considérer un certain nombre de paramètres.

Pourquoi estimer son bien immobilier ?

Dans diverses situations, il est nécessaire de prendre connaissance de la valeur vénale de son bien immobilier.

La raison la plus courante est la vente ou l’achat du bien. C’est une aventure qui conduit le plus souvent à des changements importants tant pour le vendeur que pour l’acquéreur, qui veulent chacun procéder à une transaction immobilière au « meilleur prix ». Cependant, le meilleur prix du vendeur ; attaché à son bien, est très souvent au-dessus des tarifs du marché, et le bon prix de l’acheteur est à l’inverse en dessous des prix du marché. Entre ces deux estimations, il faut trouver le juste prix.

En outre, lors des démarches fiscales, il est essentiel pour le propriétaire de connaître le prix de son bien pour le calcul de droits de donation, de succession ou encore lorsqu’on est assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Le contribuable, dans le but de payer moins d’impôts, a souvent tendance à sous-évaluer la valeur de son bien. Cependant, il est à noter que l’administration fiscale ; si elle se rend compte que la valeur de la maison est en dessous de l’estimation fixée, peut elle-même ajuster le prix de la maison.

En cas de divorce, les couples ont souvent recours au partage des biens immobiliers. C’est à chaque partie de décider des valeurs des biens immobiliers mis en jeu s’ils souhaitent vendre leur part.

Les règles à suivre pour une bonne estimation de son bien immobilier

Afin de produire une bonne estimation de votre bien immobilier et ne pas vous laisser avoir par l’attachement émotionnel que vous procure votre propriété, quelques règles sont à suivre :

 

Ne prenez pas en compte le prix d’achat du bien immobilier

Avec les fluctuations des prix du marché, le coût de votre bien a certainement changé avec le temps ; vous ne devez donc pas vous focaliser sur le prix d’achat de votre maison. De plus, il y’a peu de chances que votre logement soit resté intact entre le moment où vous l’avez acheté et lorsque vous voulez le vendre. Il peut s’être amélioré grâce aux travaux de rénovation, ou détérioré à cause des dégradations.

Mettez de côté l’affectif et l’émotionnel lors du calcul du prix de vente

Le jugement des propriétaires est souvent altéré par la valeur affective qu’ils portent à leurs biens. Cet attachement émotionnel a tendance à fausser l’estimation du bien et lors de la vente, le potentiel acquéreur ne comprend pas pourquoi le prix est surélevé. La bonne démarche à adopter par le propriétaire est pourtant d’avoir un avis neutre fondé sur des critères objectifs tels que les caractéristiques du bien ou sa localisation.

Ayez connaissance des prix du marché

En vous informant sur les prix au mètre carré du marché actuel, vous pourrez mieux estimer votre bien immobilier. Cela vous permettra, si vous souhaitez vendre votre propriété, de pouvoir le faire dans les délais moyens (estimé à 82 jours en région francilienne et 90 jours en province selon les experts). Si vous vendez votre maison sans prendre en considération les fourchettes de prix en vigueur, vous aurez du mal à trouver un acheteur.

 

Identifiez toutes les caractéristiques de votre bien immobilier

L’estimation du prix de votre maison ou appartement doit être calculée en fonction des caractéristiques de cette dernière. Savez-vous que même dans la rue, la valeur d’un bien est différente qu’on soit du côté pair ou impair car l’exposition n’est pas la même ? Quels sont les atouts de votre bien immobilier ? Vous devez estimer le prix de votre bien en fonction de nombreux critères : capacité de stationnement à proximité, environnement proche, état du bien, nombre de pièces, dynamisme de la copropriété… Tout compte ! Les caractéristiques de la maison permettent d’établir un prix au mètre carré proche de la réalité du marché : Pondérez le prix moyen de votre bien en fonction de ses points forts et de ses points faibles et vous obtenez le prix au mètre carré, à multiplier à la surface totale du logement. Les agents immobiliers ont d’ailleurs à leur disposition des outils leur permettant de faire ce type d’estimation. Si votre logement dispose d’une vue sur la mer, un monument, le prix au mètre carré sera valorisé de 5 à 20 %.

Si la période de vente est assez longue, il se pourrait que les caractéristiques du bien se modifient dans le temps, de manière à influencer sur le prix. Si tel est le cas, le mieux serait de refaire régulièrement l’estimation.

 

Prenez en compte la localisation de votre bien

Être dans une même ville ne garantit en rien qu’il n’y aura pas de disparité au niveau des prix de vente des biens d’un quartier à l’autre ou même entre les rues. La notoriété du quartier, le niveau sécuritaire ainsi que sa situation géographique et commerciale sont des éléments à considérer lors de l’estimation de votre bien immobilier.

Estimez les travaux de rénovation

Si vous prévoyez de faire des travaux avant de mettre en vente votre logement, vous devrez estimer le prix de ces travaux, et l’inclure dans le prix de vente final. Il est conseillé de faire les travaux avant la vente de la maison, afin de lui donner plus de potentiel.

Soyez honnête

Soyez sincère, et ne cachez pas au futur acquéreur certains défauts de la maison qui auraient pu influer sur le prix d’achat. Si le logement ne nécessite aucune rénovation future, vous pouvez faire une estimation à la hausse. S’il y’a des travaux à réaliser, diminuez le prix d’estimation.

 

Prévoyez une marge de négociation

Il n’est pas obligatoire de faire une estimation de la marge de négociation possible, mais cette option attire plus vite les acheteurs ; et votre maison pourrait de ce fait avoir une forte demande.

Méthodes d’estimation d’un bien immobilier

Il existe plusieurs méthodes permettant au propriétaire d’avoir connaissance de la valeur vénale de son bien.

Faire estimer son bien immobilier par un notaire

Les notaires sont les personnes les mieux placées pour vous fournir le prix estimatif de votre bien immobilier le plus proche du juste prix. Il a en main les outils lui permettant d’avoir accès aux informations sur l’ensemble des maisons et appartement sur tout le territoire français.  Pour pouvoir faire estimer votre bien par un notaire, vous serez facturé en fonction du type de bien, du temps requis pour l’analyse de votre logement et des recherches techniques nécessaires.

 

Faire appel à un agent immobilier

Afin de ne pas gonfler les prix et permettre à votre logement d’être rapidement vendu, le mieux serait de faire appel à un agent immobilier fiable. Vous pourrez ainsi bénéficier de ses précieux conseils. Les agents immobiliers sont des experts du secteur immobilier, et connaissent très bien les prix du marché et l’offre existante. Vous pouvez recourir à plusieurs agences immobilières si vous voulez avoir plusieurs estimations de prix et être plus rassuré, ou consulter les annonces immobilières des logements similaires au vôtre. Plusieurs de ces agences immobilières proposent de vous donner cette estimation gratuitement.

 

Pour avoir une bonne estimation de votre maison, un autre moyen est la simulation sur internet. Il existe plusieurs sites dans lesquels vous pouvez facilement avoir une évaluation de votre bien immobilier. C’est généralement par le biais d’un formulaire à remplir en ligne que ces sites vous fournissent l’estimation approximative du bien sur la base des informations transmises (surface, année de construction, adresse du bien…)

 

Le fichier PERVAL et la base de données BIEN

Il existe deux bases données, BIEN et PERVAL, entretenues depuis des années par des notaires. La base BIEN est réservée à l’Ile-de-France et la base PERVAL est pour la Province. Celles-ci détiennent l’ensemble des informations sur les transactions immobilières et permettent de donner les statistiques des prix notaires-INSEE. Les notaires utilisent ces bases de données accessibles à tous sur internet pour évaluer les propriétés à leur juste valeur. Pour estimer votre bien, ces sources d’informations pourraient vous être d’une grande utilité. Les data de Perval et BIEN vous fournissent des indicateurs immobiliers de la commune dans laquelle est située votre maison ainsi que le type de bien dont il est question. Elles donnent aussi les prix moyens ou maximum de vos biens au m2 en se basant sur les données relatives aux propriétés similaires à la vôtre. En ayant accès à ces informations, vous aurez une vision d’ensemble sur les différents prix au m2 des propriétés alentours. Vous pourrez ainsi vous baser sur les maisons vendues récemment et ayant les mêmes caractéristiques que votre propriété pour faire votre estimation.

PATRIM : Une base de données fiable

PATRIM Usagers est un site Web fiable crée par la direction générale des finances publiques. A partir de cet outil, il vous sera possible d’estimer votre bien immobilier sur base d’informations relatives aux biens vendus à proximité. Destinée depuis 2017 au service des contribuables français souhaitant estimer la valeur vénale de leur bien, PATRIM Usagers recense plus de 20 millions de transactions. Le site fournit de nombreuses informations sur les biens qu’il a enregistré, de manière encore plus précise (numéro de l’étage, surface utile, date de construction du logement, référence cadastrales…) que les bases de données BIEN et PERVAL. En passant par PATRIM, vous pourrez avoir accès aux informations des logements à proximité mis en vente au cours des trois dernières années. L’outil est à la disposition de tous les français, exception faite des habitants de Mayotte et de l’Alsace-Moselle. Remarquez que PATRIM ne permet pas une évaluation du prix au m2 de l’immobilier ; il aide juste à savoir la méthode qu’utilise l’administration fiscale pour approcher le prix d’un bien pour extraire les droits de donation, de succession ou l’ISF.


Une technique gratifiante lorsqu’on veut estimer son bien immobilier et l’usage du « prix psychologique ». Cette technique, très utilisée en marketing, consiste à donner l’impression au potentiel acheteur que le prix est plus faible ; ce qui l’incitera davantage à vouloir acquérir le bien. Par exemple, votre offre sera plus attractive si vous vendez votre bien immobilier à 199 000 euros au lieu de 200 000 euros.

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